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ローン残債があっても不動産は売却できる?抵当権の抹消や売却方法を解説

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ローン残債があっても不動産は売却できる?抵当権の抹消や売却方法を解説

不動産の売却を考えていても、完済できていないローンが残っているとさまざまな問題が発生します。
しかし、抵当権の抹消方法や売却の流れ、注意点を押さえておけば、ローンの残っている不動産でも売却は可能です。
そこで今回は、抵当権を抹消する方法とローン残債がある不動産を売却する流れや方法、注意点を解説します。

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不動産売却における抵当権と抹消方法

不動産購入にあたって住宅ローンの融資を受ける際に、融資元の金融機関はその不動産を担保にする設定をします。
抵当権とは、金融機関が設定するこの権利のことです。
債務者が住宅ローンの返済が困難になった場合、抵当権を持つ金融機関は不動産を強制的に売却して、貸し付けた資金を回収できます。
不動産売却時にはこの抵当権の抹消が必要で、法務局にて抵当権抹消登記をおこなわなければなりません。
具体的な流れとしては、まず住宅ローンの残債をすべて返します。
次に、住民票や抵当権抹消登記申請書などの必要書類をそろえて、法務局へ申請をおこないます。
通常は1~2週間ほどで申請がとおるので、登記抹消の確認をすれば完了です。
申請時には登録免許税や司法書士報酬などの費用もかかるので、注意しましょう。

ローン残債ありで不動産を売却する場合の流れと方法

基本的に、不動産売却時は住宅ローンをすべて返さなくてはなりません。
そのため売却の流れとしては、住宅ローンの残債を正確に把握してから、いくらで売却できる見込みか相場を調査することになります。
この際に、不動産の売却金でローン残債をすべて返せる状態が「アンダーローン」です。
アンダーローンの場合は、売却金の決済とローン完済を同じタイミングでおこない、抵当権を抹消して所有権移転登記をおこないます。
またアンダーローンの場合は、買主から不動産を借りる「リースバック」も利用可能です。
一方で、不動産の売却金でローン残債を返し切れない状態が「オーバーローン」です。
この場合は、不足分を手持ちの貯金などから捻出するか、住み替えローンなどを利用する必要があります。

ローン残債ありで不動産を売却する場合の注意点

不動産の売却と次の住まい探しには、今の家を先に売る「売り先行」と次の家を先に買う「買い先行」の2パターンがあります。
住宅ローンを返し終えていない状態で不動産を売却する場合、安定した資金計画のためにも基本的には売り先行でおこなうよう注意してください。
また売却金でローンを返し終えるには、少しでも高く不動産を売却しなくてはなりません。
一戸建て住宅でもマンションでも、築年数が古くなればなるほど売却価格は下がっていきます。
そのため、築年数の浅いうちに売却するように心がけることも大切です。

まとめ

ローン残債のある不動産を売却するには、ローンを完済して抵当権を抹消する必要があります。
売却金でローンを完済できない場合には、住み替えローンなどを利用して資金を準備しなければなりません。
売却時には、次の家を買う前に不動産を売却する「売り先行」が基本で、築年数の浅いうちに高値で売ることを心がけましょう。
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